Was sind die Chancen und Risiken von REITs?

Real Estate Investment Trusts oder REITs sind eine Alternative zu Immobilienfonds und für Investoren interessant, die eine Dividendenstrategie verfolgen. Denn aufgrund ihrer Konstruktion und ihres rechtlichen Rahmens müssen REITs den größten Teil ihrer Gewinne als Dividende ausschütten. 

 

In Deutschland haben bisher nur eine gute Handvoll Unternehmen von der REIT-Form Gebrauch gemacht. Wer in diese Anlageklasse einsteigen will, ist in erster Linie auf US-Werte angewiesen. Hier haben REITs eine jahrzehntelange Tradition und es gibt hunderte Aktientitel im Angebot. Ein REIT-Investment ist daher häufig ein US-Dollar-Investment. 

 

Grundsätzliches zum Thema Chance und Risiko 

 

Bei REITs trägt man als Aktionär ein gewisses unternehmerisches Risiko, das der Anteilsinhaber eines Immobilienfonds nicht schultern muss. Aber: das Geschäftsmodell an sich ist risikoarm. Das gilt zumindest für Equity REITs, bei denen tatsächlich überwiegend in Immobilien investiert wird. Das Ziel ist, von Erträgen aus der Vermietung zu profitieren. Es geht nicht um Wertspekulation. Da Mieteinnahmen gut kalkulierbar und relativ sicher sind, zeichnet sich normalerweise auch die Dividende durch hohe Stabilität aus. Natürlich sind REITs immer nur so gut oder schlecht wie ihr Immobilien-Portfolio. Was zählt, ist die Management-Qualität. 

 

Spezifische REIT-Risiken können sich aus der Finanzierungsstruktur - wenn hohe Fremdfinanzierungs-Anteile existieren - und aus anderen Investmentschwerpunkten ergeben. In den USA findest Du zum Beispiel neben Equity REITs auch Mortgage REITs und Hybrid REITS. Mortgage REITs haben ihren Investment-Schwerpunkt nicht in Immobilien, sondern in Immobilienkrediten, die potentiell ausfallgefährdet sind. Hybrid REITs verfolgen eine Mischstrategie aus Immobilien und Krediten und bieten insofern einen Risiko-Mix. 

 

Deshalb ist es stets eine gute Empfehlung, nicht alles auf eine Karte zu setzen, sondern Aktien mehrerer REITs zu kaufen. Das Verhältnis von Rendite und Risiko im Portfolio lässt sich dadurch nachweislich verbessern und das spezifische Risiko eines bestimmten REITs wegdiversifizieren. Am breitesten gelingt Risikostreuung, wenn sie weltweit erfolgt - also nicht nur mit US-REITs, sondern auch mit Aktien aus anderen Märkten (Deutschland, Großbritannien, Japan, Kanada, Niederlande usw.) 

 

Relevante Faktoren und ihre Auswirkungen 

 

Viele Chancen und Risiken von REITs sind Kehrseiten der gleichen Medaille. Ein Faktor, der sich positiv auf die Rendite auswirken kann, hat möglicherweise auch negative Effekte: 

 

- Abhängigkeit von Aktienmärkten: die Aktienkurse von REITs werden nicht nur durch die Fundamentaldaten des jeweiligen Wertes bestimmt, sondern auch durch die allgemeine Börsenentwicklung. Diese kann Kurse treiben oder dämpfen.

 

- Abhängigkeit von Zinsentwicklungen: steigende Zinsen sind tendenziell Gift für REITs, weil sich die Finanzierungskosten verteuern und verzinsliche Anlagen als Alternative attraktiver werden. Umgekehrt sieht es bei sinkenden Zinsen aus.

 

- Wechselkurseinflüsse: beeinflussen natürlich die Performance. Bei einem stark US-geprägten Portfolio wirkt sich ein starker Dollar positiv auf die Rendite aus, ein schwacher negativ.

 

- Kursschwankungen: kommen auch bei REITs immer wieder vor, je nachdem wie der Markt gerade Nachrichten verarbeitet. Grundsätzlich bietet der Aktienhandel aber eine hohe Transparenz und bei entsprechender Liquidität auch eine gute Fungibilität.

 

- Kosten des Börsenhandels: das Investment in REITs ist natürlich nicht kostenlos. Es fallen Gebühren für den Börsenhandel an. Diese sind aber oft niedriger als die Kosten von Immobilienfonds. 

 

Fasst man dies zusammen, bieten Dir REITs eine gute Möglichkeit, um im Rahmen einer Dividendenstrategie ein ansehnliches passives Einkommen zu erzielen.