Was sind REITs und wie verbreitet ist die Anlageklasse?

REIT - mit diesem Kürzel können viele Anleger wenig anfangen. Sollten sie aber, denn REITs sind ein interessantes Investment - insbesondere für Anleger, die als Einkommensinvestor agieren und hohe regelmäßige Einkünfte über Dividenden erzielen wollen. 

 

Das Kürzel REIT steht für Real Estate Investment Trust. Erfunden wurden REITs in den USA. Mit dem Real Estate Investment Trust Act wurden dort 1960 die gesetzlichen Grundlagen für diese spezielle Form von Immobilien-Unternehmen geschaffen. Von den USA verbreitete sich die REIT-Idee in viele weitere Länder. Heute existieren in 37 Ländern REIT-Gesetze, in Deutschland seit 2007. Allerdings wurde bei uns - im Gegensatz zu den USA - bisher noch nicht sehr häufig davon Gebrauch gemacht.

 

Vergleich mit Immobilien-Fonds

 

Im Prinzip funktioniert ein REIT ähnlich wie ein Immobilien-Fonds. Er investiert einen Großteil seines Vermögens in Immobilien bzw. in immobilienbezogene Anlagen. Das Ziel besteht darin, von regelmäßigen Erträgen aus "Real Estate"-Investments (Mieteinnahmen, Verwaltungserträge, Zinserträge) zu profitieren. Als Anleger wird man in der Regel beim REIT-Direkt-Investment zum Aktionär und trägt damit ein unternehmerisches Risiko. Das ist ein Unterschied zum Erwerb von Fondsanteilen. Der Großteil der erzielten Erträge wird ausgeschüttet. Ein REIT ist per se ein "Dividenden-Wert".

Auch darin unterscheidet sich ein REIT oft von einem Fonds, der seine Erträge nicht zwangsläufig ausschütten muss.  Das Risiko ist begrenzt, weil die Anlageklasse Immobilien vergleichsweise hohe Kalkulationssicherheit bietet. Für REITs gelten üblicherweise besondere steuerliche Vorschriften, die eine Doppelbesteuerung auf Gesellschafts- und Anlegerebene verhindern sollen und damit eine Gleichstellung gegenüber dem Fonds-Investment sicherstellen. Manchmal werden REITs daher auch - etwas irreführend - als "börsengehandelte Immobilien-Fonds" bezeichnet.

Unterschiedliche REIT-Formen

 

Man unterscheidet unterschiedliche Formen von REITs:  - Equity REITs: diese Unternehmen investieren ganz überwiegend direkt in Immobilien, zum Beispiel in Büro- und Gewerbeimmobilien, Wohn- und Ferienimmobilien, Geschäftszentren, Hotels, Logistik-Immobilien, Infrastruktur-Einrichtungen, aber auch in Flächen; - Mortgage REITs: hier besteht der Investment-Schwerpunkt in immobilienbesicherten Krediten oder Wertpapieren mit Immobilien-Hintergrund (Mortgage Backed Securities); - Hybrid REITs: investieren sowohl direkt in Immobilien als auch in Kredite und Wertpapiere mit Immobilien-Hintergrund. 

In Deutschland muss ein steuerbegünstigter REIT immer eine börsennotierte Aktiengesellschaft sein. Das Vermögen ist ganz überwiegend direkt in Immobilien zu investieren - ein Mortgage- oder Hybrid-REIT ist de facto ausgeschlossen. Wohnimmobilien-Investments sind bei uns nur ausnahmsweise zulässig. Die erzielten Erträge müssen zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet werden. In anderen Ländern wie den USA ist die REIT-Gesetzgebung weniger restriktiv.

Breit gestreut investieren

 

 

Wer sich als Einkommensinvestor mit REIT-Investments eine solide Ertragsbasis aufbauen möchte, sollte am besten breit gestreut investieren und sich nicht auf die wenigen deutschen REITs konzentrieren. Im globalen Maßstab existieren rund tausend verschiedene Real Estate Investment Trusts. Die Wertentwicklung von REITs wird durch Indizes wie den FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index abgebildet. Im Global Real Estate Index sind rund 500 Werte mit einer Marktkapitalisierung von über 1,5 Bio. US-Dollar enthalten. 46 Prozent davon entfallen auf die USA, 54 Prozent auf den Rest der Welt. Industrieländer sind mit 73 Prozent, Schwellenländer mit 27 Prozent vertreten.

 

Börsengehandelte Indexfonds - ETFs - machen es möglich, auch mit überschaubaren Anlagesummen weltweit gestreute REIT-Investments zu tätigen und von regelmäßigen Ausschüttungen zu profitieren. Es gibt diverse REIT-ETFs für Investoren mit Immobilien-Fokus.