Welche Möglichkeiten der Immobilieninvestition gibt es?

Immobilien-Investments werden angesichts der fortdauernden Niedrigzinsen immer beliebter. Bereits vor Längerem hatte eine Postbank-Studie deren wachsende Bedeutung gezeigt. Jeder dritte Berufstätige favorisierte danach beim Auf- und Ausbau der Altersvorsorge die selbst bewohnte Immobilie, gefolgt von Bausparverträgen und dem Immobilienerwerb als Kapitalanlage. Daran hat sich bis heute nichts geändert.  Allerdings kommt der Kauf eines Hauses nicht für jeden in Betracht. Ein Eigenheim macht oft nur Sinn, wenn man es auch dauerhaft nutzen kann. Das ist nicht unbedingt der Fall, wenn man beruflich noch nicht "gefestigt" ist. Der Immobilienerwerb verlangt darüber hinaus viel Geld und bedeutet langfristige Kapitalbindung. Schwierig darzustellen, wenn erst wenig Vermögen vorhanden ist, das überdies gut gestreut werden soll.


 

 Immobilieninvestition - manchmal nur mäßige Rendite

 

Doch bei Immobilienanlagen muss es keineswegs gleiche eine komplette Immobilie sein. Es gibt andere Möglichkeiten, um in Immobilen zu investieren. Neben Bausparverträgen sind Pfandbriefe eine klassische Anlageform mit Immobilienbezug. Allerdings leidet sowohl der Bausparvertrag als auch der Pfandbrief unter der Niedrigzinssituation. Beides ist wenig rentierlich. Immobilienfonds bieten eine weitere Möglichkeit. Bei geschlossenen Fonds ist der Einstieg in der Regel ebenfalls nur mit größeren Summen möglich und man geht eine Beteiligung mit unternehmerischem Risiko ein. Der Erfolg steht und fällt daher mit dem jeweiligen Projekt. Bei offenen Immobilienfonds investiert man dagegen in ein diversifiziertes Immobilien-Portfolio und ist flexibler. Allerdings ist die durchschnittliche Performance in den letzten Jahren mit zwei bis vier Prozent nicht überwältigend gewesen.

 

 REITs / REIT - neue Form des Immobilien-Investments

 

Eine weitere, bisher bei uns wenig bekannte und genutzte Möglichkeit ist das REIT-Investment. Der Begriff REITs / REIT steht für "Real Estate Investment Trust". Es handelt sich um eine "fondsähnliche" Immobilien-Aktiengesellschaft, die unter bestimmten Bedingungen mit besonderen Steuervorteilen ausgestattet ist. In dieser Form wurden REITs in Deutschland erst 2007 durch ein entsprechendes Gesetz eingeführt. Der Erwerb von Immobilien (mit Ausnahme von Bestandswohnimmobilien) und deren Verwaltung bildet das Geschäftsmodell von REITs. 

 

Laut Gesetz müssen mindestens 75 Prozent des REIT-Vermögens in Immobilien investiert sein. Die daraus erzielten jährlichen Gewinne sind zu mindestens 90 Prozent an die Aktionäre auszuschütten. REIT-Aktien müssen immer an der Börse notiert sein. Damit stellt jeder deutsche REIT einen Dividendenwert per se dar. Der besondere Vorteil ist: wenn die genannten und noch andere Bedingungen erfüllt sind, sind REITs von der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Die Besteuerung findet nur auf Anlegerebene statt. Diese Steuerbegünstigung wirkt renditefördernd - eine gute Nachricht für jeden Einkommensinvestor und Dividendenanleger. Im Unterschied zu (offenen) Immobilienfonds gibt es beim REIT-Investment auch keine Ausgabeaufschläge oder laufende Verwaltungsgebühren. Es fallen nur die üblichen Kosten beim Aktienerwerb und für Depotverwahrung an. 

 

Wer deutsche REITs in sein Dividendenportfolio aufnehmen will, hat allerdings bislang nur die Auswahl zwischen rund einem halben Dutzend Werten. In den USA und anderen Ländern ist das REIT-Spektrum wesentlich breiter. Allerdings gelten hier zum Teil andere Rahmenbedingungen. Ein bekannter US-Wert wie STAG Industrial konnte in den letzten fünf Jahren Dividendenrenditen zwischen 4,77 Prozent und 7,20 Prozent erzielen. Das kann sich sehen lassen.